宅建業免許の取り方を知りたい！

宅建業とは？

以下の事を営利を目的として反復継続して行う事を言います。
・自らが行う宅地や建物の売買や交換
・代理や仲介（媒介）として行う宅地や建物の売買、交換、賃貸借

そして、宅建業を営むには「宅地建物取引業免許」が必要です。

宅地建物取引業免許が必要な理由

宅地建物取引業法の目的が2つあります。
①購入者等の利益の保護
②宅地及び建物の流通の円滑化
つまり、私たちの暮らしに欠かせないものの一つである「住宅」について、業務の適正な運営と、宅地及び建物の取引の公正の確保を目指しています。
そのため、宅建業を営む者は免許を取得することとなっています。
許可を受けずに（無免許で）宅建業を行うと、重い罰則規定があります。

宅地建物取引業免許はどうやって取得する？

宅建業免許には2つの区分があります。
それは、都道府県知事免許と国土交通大臣免許です。
その違いは、
1つの都道府県の区域内に事務所を設置する場合は、都道府県知事免許です。
2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置する場合は、国土交通大臣免許です。

必要書類と申請手続きの流れ

免許取得に必要な事は３つ
・専任の宅地建物取引士の設置
・事務所の設置
・営業保証金の供託もしくは、保証協会への加入

◎専任の宅地建物取引士とは？
まず、宅地建物取引士試験に合格し、「都道府県知事の登録」を受ける必要があります。
「都道府県知事の登録」を受けると、宅地建物取引士資格登録簿に記載されます。
そして、この登録簿の勤務先名が登録されていない状態の方を専任の宅地建物取引士にできます。
また、専任の宅地建物取引士には「常勤性」と「専従性」を満たす必要があります。
また、1つの営業所において、業務に従事する5名に1名以上の割合で設置することが義務付けられています。

◎事務所とは？
本店や支店など事です。本店と支店の両方がある場合に、本店で宅建業を行わない場合も、支店で宅建業を営むと、本店も宅建業の「事務所」となります。
また、継続的に業務を行うために、物理的に独立した形態を備えることが必要とされています。

◎営業保証金の供託、保証協会への加入とは？
宅地建物の取引が公正かつ安全に行われるように多くの規制が宅建業法には定められています。その中で取引上のトラブルにより生じた債務について弁済を一定範囲で担保するための措置として、あらかじめ「営業供託金」を供託することとされています。
供託額は、主たる事務所（本店）は1,000万円、従たる営業所（支店等）は500万円です。
営業保証金の供託を行わず、「弁済業務保証金分担金」を支払い、保証協会へ加入することもできます。
保証協会は、現在のところ、「全国宅地建物取引業保証協会」と「不動産保証協会」の2つがあります。
「弁済業保証金分担金」の納付額は、主たる事務所（本店）で60万円、従たる事務所（支店等）で30万円です。この他にも加入金等が必要です。

欠格要件について

• 破産手続開の始決定を受け、復権を得ない者
• 宅建業免許の取消しを受け、5年を経過しない者
• 拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
• 宅建業法若しくは、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反した、または刑法などの罪を犯し、罰金刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
• 暴力団員又は暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者
• 免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
• 宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
• 心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者
• 暴力団員等がその事業活動を支配する者
• 規定に沿った事務所になっていない者

（参照）
第五条　国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。
一　破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
二　第六十六条第一項第八号又は第九号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から五年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前六十日以内に当該法人の役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。以下この条、第十八条第一項、第六十五条第二項及び第六十六条第一項において同じ。）であつた者で当該取消しの日から五年を経過しないものを含む。）
三　第六十六条第一項第八号又は第九号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に第十一条第一項第四号又は第五号の規定による届出があつた者（解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）で当該届出の日から五年を経過しないもの
四　前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は第十一条第一項第四号若しくは第五号の規定による届出があつた法人（合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。）の前号の公示の日前六十日以内に役員であつた者で当該消滅又は届出の日から五年を経過しないもの
五　拘禁刑以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
六　この法律若しくは暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成三年法律第七十七号）の規定（同法第三十二条の三第七項及び第三十二条の十一第一項の規定を除く。第十八条第一項第七号及び第五十二条第七号ハにおいて同じ。）に違反したことにより、又は刑法（明治四十年法律第四十五号）第二百四条、第二百六条、第二百八条、第二百八条の二、第二百二十二条若しくは第二百四十七条の罪若しくは暴力行為等処罰に関する法律（大正十五年法律第六十号）の罪を犯したことにより、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者
七　暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律第二条第六号に規定する暴力団員又は同号に規定する暴力団員でなくなつた日から五年を経過しない者（以下「暴力団員等」という。）
八　免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
九　宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
十　心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの
十一　営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が前各号のいずれかに該当するもの
十二　法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに第一号から第十号までのいずれかに該当する者のあるもの
十三　個人で政令で定める使用人のうちに第一号から第十号までのいずれかに該当する者のあるもの
十四　暴力団員等がその事業活動を支配する者
十五　事務所について第三十一条の三に規定する要件を欠く者

免許取得後について

無事に免許を取得した場合は、営業を開始できます。
ただし、宅建業免許は、有効期限が5年のため、その都度更新手続きが必要です。
また、変更が生じた際には、一定期間内の届出が義務付けられています。

まとめ

・宅建業を営むには宅地建物取引業免許が必要です。
・宅地建物取引業免許を取得するには、次の3つが必要です。
　①専任の宅地建物取引士の設置
　②事務所の設置
　③営業保証金の供託もしくは、保証協会への加入
・該当すると免許されない事項があります。
・宅地建物取引業免許の有効期限は5年のため、更新が必要です。
・免許取得後に変更が生じたときは、届出の義務があります。

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